Mała wspólnota mieszkaniowa to specyficzny twór prawny, w którym teoria często zderza się z emocjami. Kilku właścicieli, jeden budynek, wspólne części i wspólne koszty – a do tego różne interesy, możliwości finansowe i wizje zarządzania nieruchomością. Co jednak w sytuacji, gdy jeden z właścicieli nie zgadza się na planowaną decyzję? Czy brak jego zgody blokuje remont, modernizację, zaciągnięcie zobowiązania albo zmianę sposobu korzystania z części wspólnych? Odpowiedź nie jest zero-jedynkowa, a klucz tkwi w zrozumieniu specyfiki małej wspólnoty oraz zasad współwłasności.

Czym właściwie jest mała wspólnota mieszkaniowa?

Zanim przejdziemy do kwestii braku zgody, trzeba uporządkować fundament. Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje w budynku, w którym wyodrębniono nie więcej niż trzy lokale. W praktyce oznacza to, że mamy do czynienia z sytuacją, w której kilku właścicieli posiada swoje mieszkania, a jednocześnie współwłasność części wspólnych – dachu, klatki schodowej, fundamentów czy instalacji.

W odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych, w małej wspólnocie nie stosuje się w pełni przepisów ustawy o własności lokali w zakresie podejmowania uchwał większością głosów. W wielu kwestiach decydują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. To zasadnicza różnica, która ma bezpośredni wpływ na sposób podejmowania decyzji.

Jeśli chcesz dokładniej zapoznać się z konstrukcją prawną i zasadami funkcjonowania małej wspólnoty, więcej informacji znajdziesz tutaj: https://www.laws.pl/mala-wspolnota-mieszkaniowa/ – zrozumienie tych podstaw jest kluczowe, by odpowiedzieć na pytanie, czy jeden właściciel może skutecznie zablokować działania pozostałych.

Współwłasność jako punkt wyjścia

W małej wspólnocie mamy do czynienia ze współwłasnością części wspólnych. Każdy właściciel lokalu posiada udział w nieruchomości wspólnej, zwykle określony procentowo. To oznacza, że decyzje dotyczące części wspólnych nie są wyłącznie sprawą jednego z właścicieli – wymagają współdziałania.

Kodeks cywilny rozróżnia czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie dla odpowiedzi na pytanie o brak zgody jednego z właścicieli.

Czynności zwykłego zarządu to działania związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości – drobne naprawy, konserwacje, utrzymanie czystości. W ich przypadku wystarczy zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów.

Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd – takie jak poważny remont, przebudowa, zaciągnięcie kredytu czy zmiana przeznaczenia części wspólnej – co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czy jeden właściciel może wszystko zablokować?

W praktyce wiele zależy od tego, jakiego rodzaju decyzji dotyczy sprzeciw. Jeśli chodzi o czynność zwykłego zarządu, brak zgody jednego właściciela nie musi oznaczać blokady. Wystarczy bowiem zgoda większości udziałów. Jeżeli jednak sprzeciw dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd, sytuacja staje się bardziej skomplikowana.

Wyobraźmy sobie małą wspólnotę złożoną z trzech właścicieli. Dwóch z nich chce przeprowadzić generalny remont dachu. Trzeci nie wyraża zgody. Jeżeli remont jest kwalifikowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, teoretycznie wymagana jest jednomyślność. Brak zgody może więc skutecznie zablokować inwestycję.

Jednak to nie oznacza, że pozostali właściciele są całkowicie bezradni.

Droga sądowa jako rozwiązanie sporu

Kodeks cywilny przewiduje mechanizm wyjścia z impasu. Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd, każdy z nich może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Sąd, analizując sprawę, oceni, czy planowana czynność jest uzasadniona i leży w interesie wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli uzna, że sprzeciw jednego właściciela jest nieuzasadniony i działa na szkodę nieruchomości, może wyrazić zgodę zastępczą.

To rozwiązanie czasochłonne i często obciążające relacje sąsiedzkie, ale w wielu przypadkach stanowi jedyną realną drogę do przeprowadzenia koniecznych prac.

Granica między rozsądnym sprzeciwem a nadużyciem prawa

Nie każda odmowa jest bezpodstawna. Właściciel ma prawo kwestionować decyzje, które generują nadmierne koszty, są nieproporcjonalne do potrzeb albo nie zostały odpowiednio uzasadnione.

Z drugiej strony uporczywe blokowanie niezbędnych działań – na przykład remontu instalacji zagrażającej bezpieczeństwu – może zostać uznane za działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W takich sytuacjach sąd może stanąć po stronie większości.

Kluczowe jest więc, aby każda decyzja była dobrze udokumentowana, poparta kosztorysem i argumentacją techniczną. Im bardziej racjonalna i konieczna inwestycja, tym większa szansa na jej przeforsowanie nawet mimo sprzeciwu.

Znaczenie komunikacji i mediacji

Choć przepisy przewidują rozwiązania formalne, w małych wspólnotach ogromne znaczenie ma komunikacja. Konflikty często wynikają z braku informacji lub obaw finansowych. Właściciel sprzeciwiający się remontowi może po prostu nie mieć środków na pokrycie swojej części kosztów.

Rozłożenie płatności na raty, przedstawienie alternatywnych wariantów czy konsultacja z niezależnym specjalistą mogą pomóc wypracować kompromis bez konieczności wchodzenia na drogę sądową.

Mała wspólnota to w istocie mikrospołeczność. Każda decyzja wpływa nie tylko na budynek, ale i na relacje między ludźmi.

Różnice względem dużej wspólnoty

W dużych wspólnotach obowiązuje zasada głosowania uchwałami według udziałów, a sprzeciw pojedynczego właściciela nie blokuje większości decyzji. W małej wspólnocie, ze względu na odwołanie do przepisów o współwłasności, jednomyślność w sprawach przekraczających zwykły zarząd jest często konieczna.

To powoduje, że rola każdego właściciela jest znacznie większa. Jeden głos może mieć realny wpływ na przyszłość nieruchomości.

Podsumowanie – czy brak zgody zawsze oznacza paraliż?

Brak zgody jednego właściciela w małej wspólnocie nie zawsze blokuje decyzję. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość udziałów. W sprawach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest co do zasady jednomyślność, ale istnieje możliwość uzyskania zgody sądu.

Najważniejsze jest właściwe zakwalifikowanie planowanej czynności oraz przygotowanie solidnej argumentacji. Mała wspólnota wymaga nie tylko znajomości przepisów, lecz także umiejętności współpracy i kompromisu. W przeciwnym razie nawet najprostsza decyzja może przerodzić się w wielomiesięczny spór.

Artykuł powstał przy współpracy z partnerem serwisu.